Los valoradores inmobiliarios

La valoración de un inmueble, sin duda, es el inicio del camino de una transacción inmobiliaria y una de las partes más complejas de realizar, donde intervienen tantos factores que actualmente no se dispone de la tecnología suficiente como para implicar todas las variables y que el resultado sea inequívocamente el valor real al que se debería transaccionar el inmueble.

Es cierto que cada vez existen más empresas de proptech capaces de ofrecer más datos y que, por tanto, el teórico valor del inmueble es cada vez más próximo al que debería servir como punto de partida. Pero veamos que cubren actualmente estas proptech, a través de sus softwares de valoración:

1. Testigos: todas estas proptech, tienen una fuente inagotable de testigos, extraídos de internet, ya sea vía directo a través de su publicación, como son los portales, o a través de realizar técnicas como el scraping, mediante las cuales, se recogen todos os datos de los inmuebles publicados en internet.
2. Datos Geográficos: En todos estos softwares se ofrecen datos geográficos, tanto del inmueble, como de los testigos que se utilizan para valorarlo, geoposicionándolos y por tanto, pudiendo ofrecer una capa más de datos.
3. Datos de los Servicios: una vez que podemos geoposicionar el inmueble, podemos ofrecer todo tipo de datos relacionados con todos los servicios que existen alrededor, como son el transporte público, el comercio, escuelas, hospitales, ocio….la cantidad de datos a ofrecer es enorme.
4. Datos de Transacciones: hace ya unos años que tanto el Colegio de Registradores, como el de Notarios, ofrecen, de diferentes maneras, todos los datos de las transacciones realizadas y lo hacen, además, geoposicionando el inmueble. Estos datos reales de transacciones, son hasta la fecha los más fiables, aunque también debe realizarse una tarea de normalización, eliminando los datos que se salen de la media, para no desvirtuar el dato final.

Sin embargo, los algoritmos, todavía se fían de algunos datos que introduce el humano y por eso existen errores en sus valoraciones. Por ejemplo:

1. Estado del Inmueble: el estado del inmueble es fundamental para saber el valor de un inmueble o para poder compararlo con otros, ya que la inversión en la mejora o mantenimiento, podría ser un dato relevante en el valor que un comprador está dispuesto a pagar. Este estado, es muy subjetivo si lo realiza un humano, ya que lo que, para una persona, un inmueble puede estar bien, para otra puede resultar imposible vivir sin realizar reformas de mejora en cocina, baño….
2. Situación vecindario y/o comunidad: ¿cómo puede un algoritmo conocer la “calidad” de un vecindario? ¿cómo puede un algoritmo saber si hay pisos en alquiler en ese edificio y qué tipo de alquiler? No es lo mismo para un comprador (dependiendo del objetivo de la compra), saber que sus futuros vecinos pueden ser pisos turísticos, con las consecuencias negativas que suele tener en una comunidad. Pero hay más, como puede saber un algoritmo si los vecinos son personas normales o jugadores de futbol, con su potencial económico y al tiempo su disponibilidad horaria y edad para hacer fiestas…

Una vez revisadas, algunas de las variables que hacen a un algoritmo de valoración, mejor o peor, sólo nos queda esperar que el proptech ayude a eliminar todas las variables que quedan en manos de los humanos, con la consiguiente mejora en la precisión de las valoraciones de los inmuebles.

Gustavo López

Director de Operaciones del colectivo API