Es hora de traer las decisiones basadas en inteligencia artificial al sector inmobiliario.

 

A finales de 2019 ocurrió de forma casi desapercibida un gran avance en inteligencia artificial cuando científicos de la Universidad de Edimburgo utilizaron redes neuronales para dar la solución más exacta hasta la fecha al Problema de los Tres Cuerpos. Este rompecabezas, que consiste en calcular la trayectoria conjunta de tres cuerpos en el espacio, lleva poniendo en jaque al campo de la mecánica orbital desde que Isaac Newton formulara sus leyes de gravitación, ya que no existía una fórmula creada por el Ser Humano capaz de incluir las infinitas posibilidades del problema. Además de ofrecer una solución, el experimento demostró que la capacidad de los ordenadores para resolver dilemas complejos está aumentando a un ritmo vertiginoso.

Muchos gurús presumen de saber la dirección que van a tomar los mercados en el futuro y, aunque la mayoría de ellos acaban errando de manera estrepitosa, sí existe una verdad indiscutible: a medida que pasa el tiempo aquellas actividades que no desaparecen tienden a hacerse cada vez más eficientes, más complejas, con más factores a tener en cuenta. Por eso no deja de ser curioso que mientras aumenta la habilidad de los ordenadores para resolver problemas complejos, las personas nos demos cuenta de que nuestra propia capacidad para analizarlos no es tan infalible como pensábamos. La lista de sesgos cognitivos definidos por los investigadores daría para llenar un libro entero. Nos estamos asomando paulatinamente al hecho de que nuestros cerebros están limitados al análisis de solo un puñado de factores y ni siquiera eso pueden hacerlo de forma totalmente efectiva. Cada vez es más necesaria una herramienta para dominar la complejidad creciente del mercado.

Solo hay que recordar las aplicaciones del machine learning que llevan décadas usándose en otros sectores. Actualmente, cuatro de los cinco hedge funds más grandes del mundo se basan en el llamado algotrading, inversiones mediante algoritmos que realizan la valoración y ejecución de las operaciones. Algunos gigantes de la tecnología como Google avisan en sus portales de empleo de que la mayoría de su proceso de selección de personal la realizan ordenadores sin intervención humana y otros como Amazon han creado imperios de la nada basándose en algoritmos de recomendación de productos que han multiplicado sus oportunidades de cross-selling. Estos son solo algunos de los ejemplos que han mostrado al mundo que es posible y beneficioso incorporar a las máquinas en el proceso de toma de decisiones de mercado. Es hora de que el sector inmobiliario tome el relevo y aplique estas metodologías a sus propias decisiones.

“El sector inmobiliario no es tan complejo” dicen algunos “es solo cuestión de localización y precio”. Aunque eso fuese cierto ¿cómo se cuantifica un factor tan elusivo como la localización para tomar decisiones de inversión racionales? Resulta que el análisis de datos tiene varias respuestas a esta pregunta. Por ejemplo, las reseñas negativas de un bar en internet pueden contener información significativa sobre la localización de los inmuebles cercanos; al mismo tiempo, sabemos que la calidad de los hoteles del lugar es un indicador de la calidad de la zona en general. Y si un bar o un hotel pueden ser útiles ¿cuánta información podremos desbloquear creando una red de bares, peluquerías, tiendas y todo aquello que podamos encontrar en internet?

Un inversor puede plantearse si está adquiriendo sus activos en zonas al alza y la respuesta puede venir observando las tendencias en las transacciones de tarjetas de crédito en dicha zona. Otro inversor puede tener dudas sobre la valoración general de una localización y por suerte para él cientos de personas la están valorando diariamente en redes sociales, periódicos, etc… Por si esto fuese poco, la expansión de portales como idealista y Fotocasa pone a nuestra disposición el análisis de métricas específicamente inmobiliarias, como la absorción o el time to rent que podemos cruzar con variables como el precio o el tamaño para calcular la sensibilidad del mercado ante cambios en los activos. La utilidad que tienen estas herramientas de cara al pricing de un producto son evidentes.

Incluso una de las herramientas presentes en todo business plan inmobiliario, la selección de comparables, puede ser potenciada gracias al análisis de datos. Aquellos fondos que tengan un portfolio de inversiones exitosas pueden usar algoritmos de clustering para identificar proyectos similares que estén pasando desapercibidos, exactamente igual que Amazon agrupa productos parecidos que un cliente puede querer comprar a la vez. Un uso correcto de los datos puede ayudar a extraer más y mejores inversiones del mercado.

Evidentemente, elegir una localización es solo el primer paso. Las operadoras, por ejemplo, ya están jugando con la instalación de sensores en sus propiedades para acumular datos de uso de sus servicios. Al igual que los fondos, las operadoras pueden reducir los costes de gestión entendiendo mejor las características de sus activos, aumentando su margen de explotación. El corolario final es que la ciencia de datos tiene soluciones de aplicación en todas las etapas del proceso de valor inmobiliario.

A estas alturas desconozco si se va a cumplir el augurio de que “los datos son el nuevo petróleo”, pero lo que sí tengo claro es que la mayoría del poder de mercado del que disfrutan gigantes como Amazon, Facebook o Google no proviene de los productos que ofrecen de cara a la galería, sino de la información de consumo de la que disponen sobre sus clientes. De lo que no nos damos cuenta es de que el sector inmobiliario tiene mucho más potencial en este sentido. Para la mayoría de la gente, comprar una casa será la mayor decisión de consumo que tomará en su vida e incluso aquellos que confían en el alquiler tienen que estar dispuestos a destinar entre el 30% y el 40% de sus ingresos a tal efecto. Quien comprenda los factores que están detrás de este mercado tendrá una capacidad de acción que transcenderá el mero acto de comprar y vender inmuebles y puede llegar a condicionar el consumo en un amplio rango sectores productivos.

Daniel Bermúdez

COO – https://atlas-reanalytics.com/